分享一下城市更新項(xiàng)目的投后中，尋找國(guó)央企開(kāi)發(fā)商、城投平臺(tái)收購(gòu)或接盤(pán)項(xiàng)目時(shí)，交易各方的主要博弈點(diǎn)，尤其是爆雷房企城市更新項(xiàng)目的接盤(pán)過(guò)程中國(guó)央企采取的一些風(fēng)控措施。

我們以深圳的項(xiàng)目為例，國(guó)央企開(kāi)發(fā)商或城投平臺(tái)接盤(pán)爆雷房企的城市更新項(xiàng)目時(shí)基本都會(huì)優(yōu)先考慮放棄原來(lái)的項(xiàng)目公司（尤其是在實(shí)施主體確認(rèn)前），也即設(shè)立新的項(xiàng)目公司承接項(xiàng)目方面的主要權(quán)利義務(wù)，以此避免直接接手項(xiàng)目公司時(shí)因項(xiàng)目公司超融、債權(quán)債務(wù)復(fù)雜、或有負(fù)債難以估量等產(chǎn)生的重大風(fēng)險(xiǎn)。

城市更新項(xiàng)目的收購(gòu)方、接盤(pán)方設(shè)立新的項(xiàng)目公司所涉及的核心工作是承接原項(xiàng)目公司對(duì)被拆遷方的權(quán)利義務(wù)，按我們?cè)谏钲诟鲄^(qū)城市更新和土地整備局以及稅局的業(yè)務(wù)辦理經(jīng)驗(yàn)，新項(xiàng)目公司與原項(xiàng)目公司及被拆遷方簽訂《三方協(xié)議》承繼拆賠權(quán)利義務(wù)或重簽《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》后在更新局重新辦理備案并無(wú)障礙，而且原項(xiàng)目公司（代付）及新項(xiàng)目公司支付的拆賠對(duì)價(jià)稅局也都認(rèn)可其為新項(xiàng)目公司的拆賠成本，因此從國(guó)央企和城投平臺(tái)收購(gòu)項(xiàng)目的邏輯來(lái)說(shuō)這可能是最佳的選擇。至于其他前期的成本、費(fèi)用支出，要么也是按上述《三方協(xié)議》承繼權(quán)利義務(wù)的方式處理，要么就直接在收購(gòu)環(huán)節(jié)以新公司支付委托費(fèi)用的方式處理（含在并購(gòu)交易對(duì)價(jià)中），當(dāng)然也可以把拆賠之外的其他工作全部推倒重來(lái)。

我們認(rèn)為國(guó)央企開(kāi)發(fā)商或城投平臺(tái)接盤(pán)爆雷房企的城市更新項(xiàng)目時(shí)，直接拋棄原項(xiàng)目公司（也即設(shè)立新的項(xiàng)目公司承繼核心權(quán)利義務(wù)）的做法其實(shí)更為理性和高效，也更值得推廣，比如原項(xiàng)目公司簽訂的拆賠協(xié)議中，拆賠對(duì)價(jià)合理的則新項(xiàng)目公司直接承繼過(guò)來(lái)，拆賠對(duì)價(jià)不合理的則重新談，對(duì)于存在虛假拆賠的（比如以前房企為了圈錢(qián)直接憑空賣(mài)回遷房指標(biāo)的）則直接主張合同無(wú)效，甚至可以引入經(jīng)偵部門(mén)介入處理。

需要注意的是，以上所述的操作邏輯主要是站在國(guó)央企或城投平臺(tái)（收購(gòu)方、接盤(pán)方）角度進(jìn)行考慮的，對(duì)于我們這些前融機(jī)構(gòu)（債權(quán)人）以及購(gòu)買(mǎi)回遷房指標(biāo)的小業(yè)主來(lái)說(shuō)卻很可能是非常不公平的，畢竟原來(lái)的項(xiàng)目公司資不抵債的情況下肯定什么都拿不回來(lái)，而且如果是爆雷房企的項(xiàng)目，則即便處置項(xiàng)目后有回流現(xiàn)金，這些現(xiàn)金也肯定會(huì)進(jìn)入政府的監(jiān)管賬戶(hù)，我們這些債權(quán)人最終依舊很難拿到錢(qián)。

有不少同行建議是否從博弈的角度入手，比如在國(guó)央企、城投平臺(tái)接盤(pán)城市更新項(xiàng)目的時(shí)候，即便原項(xiàng)目公司被拋棄，債權(quán)人也堅(jiān)守對(duì)項(xiàng)目本身的權(quán)益主張（也就是對(duì)新項(xiàng)目公司也保持債權(quán)主張），然而最大的問(wèn)題卻是一方面缺乏法律依據(jù)，另一方面是國(guó)央企、城投平臺(tái)通過(guò)新項(xiàng)目公司接盤(pán)項(xiàng)目的時(shí)候可以通過(guò)政府部門(mén)的聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)解決這些糾紛問(wèn)題，包括將債權(quán)人的主張引回到原開(kāi)發(fā)商（原項(xiàng)目公司）自行處理，而對(duì)于拆遷方面的釘子戶(hù)問(wèn)題政府層面的行政征收等手段則早就已經(jīng)有了很成熟的操作案例。

我們認(rèn)為深圳城市更新的游戲規(guī)則已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，比如拆遷安置補(bǔ)償這項(xiàng)核心工作，現(xiàn)在都是申報(bào)主體先去城市更新與土地整備局先完成拆賠方案的備案后再啟動(dòng)拆賠協(xié)議的簽約工作，按更新局的思路，先備案拆賠標(biāo)準(zhǔn)再推進(jìn)拆遷工作，這樣才能確保開(kāi)發(fā)商有錢(qián)可賺，而且拆賠標(biāo)準(zhǔn)備案后才能更好地抑制被拆遷戶(hù)漫天要價(jià)，實(shí)在不行則等到滿(mǎn)足條件的時(shí)候再啟動(dòng)行政征收。我們以前一直認(rèn)為深圳的城市更新應(yīng)該遵循市場(chǎng)化的拆賠規(guī)則才更容易推進(jìn)項(xiàng)目，但從近幾年的房地產(chǎn)行業(yè)爆雷潮來(lái)看，恐怕通過(guò)政府部門(mén)備案確認(rèn)拆賠標(biāo)準(zhǔn)后再行推進(jìn)才是更穩(wěn)妥的辦法。

在政府層面確認(rèn)拆賠標(biāo)準(zhǔn)后再實(shí)施拆遷推進(jìn)工作的事情上，東莞也秉持著同樣的操作邏輯。東莞市人民政府辦公室4月8日印發(fā)了《東莞市“三舊”改造補(bǔ)償安置成本核算暫行指引》（東府辦〔2023〕5號(hào)），早在去年8月份的公開(kāi)征求意見(jiàn)階段，因《暫行指引》中確定的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明顯低于當(dāng)時(shí)市面上存量項(xiàng)目的拆賠標(biāo)準(zhǔn)，因此我們對(duì)實(shí)務(wù)中很可能會(huì)超出政府規(guī)定的拆賠標(biāo)準(zhǔn)后的《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》能否到各鎮(zhèn)街（園區(qū)）城市更新管理機(jī)構(gòu)順利辦理合同備案，以及稅局是否認(rèn)可超出標(biāo)準(zhǔn)后的拆賠支出納入項(xiàng)目成本等問(wèn)題存在很大的疑問(wèn)，但從目前的形勢(shì)來(lái)看，以往的擔(dān)心已明顯有點(diǎn)多余，尤其是東莞市3月17日發(fā)布《關(guān)于東莞市“三舊”改造（城市更新）實(shí)施操作細(xì)則公開(kāi)征求意見(jiàn)的公告》明確“將前期工作都交給鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府及當(dāng)?shù)貒?guó)企實(shí)施”后，估計(jì)以后都不太可能出現(xiàn)超出拆賠標(biāo)準(zhǔn)簽訂《拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議》的事情。

除上述以外，我們需要強(qiáng)調(diào)一下，不管是自行孵化、收購(gòu)還是國(guó)央企、城投平臺(tái)紓困、接盤(pán)深圳的城市更新項(xiàng)目，現(xiàn)在大家的做法都是專(zhuān)規(guī)出來(lái)后再啟動(dòng)拆賠的簽約，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)出來(lái)了的情況下才知道項(xiàng)目到底能不能算得過(guò)賬，因此從這個(gè)角度出發(fā)，拆賠標(biāo)準(zhǔn)的制定最終還是要服從于專(zhuān)規(guī)出來(lái)后項(xiàng)目投資測(cè)算的結(jié)果不算太差的前提。

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